清明时节雨纷纷，路上行人欲断魂。借问先人何处放？牧童遥指郊区房。

不知不觉中，又到了一年一度的清明时节，这是一个中国人民去墓地拜祭祖先，怀念先人的传统节日。中华民族的墓葬传统，古人都十分讲究入土为安，还对墓地的风水特有一番研究；尤其是王侯将相，都会特意在生前找人选定一个好风水的葬身之处。在这样的传统熏陶之下，中国人对好的墓葬之地，都是趋之若鹜。而现代的中国，城镇化程度高的大城市人口众多，高楼林立，造成了墓地资源逐渐走向贫乏。

近年的清明节，网络上更是流传着关于上海人在郊外购买商品房用作于祖先骨灰的各种流言蜚语，其原因是上海市市区墓园的墓地价格比郊区的商品价格高出一大截。对于上海市民的做法是否妥当，暂且不予讨论。但是，大家可以透过上海市民的清明节现象，来看清墓园行业盈利的本质。

适逢清明时节，我们将从土地成本，供求关系等角度，为大家分析墓园行业墓地服务的盈利能力及其未来的投资价值，以及对经营性墓园未来发展的思考。

一、墓园行业主要利润来自墓地服务,经营特点是高毛利、低负债、短期偿债能力强、利润增长稳健。

了解墓园行业的经营模式有助于我们认识墓园行业的盈利能力。下面我们会用大陆墓园行业的龙头上市公司福寿园和福成股份的墓园服务部分，来为大家分析墓园行业的主营业务及其利润的产生方式。此外，墓园行业墓地服务的商业模式与房地产行业的商业模式有“异曲同工之妙”，我们会将墓园行业的财务指标与房地产行业做比较，以凸显墓园行业的经营特点。

图1-福寿园墓地服务营收占总营收比例

福寿园的墓园服务所占其总营收的比例连续三年达到80%以上，墓地销售的利润是墓园行业利润的重要组成部分，是其最重要的经济收入来源。

图2-2016-2018年福城股份、福寿园的净利润

从2016年到2018年，福寿园与福成股份墓葬服务的净利润逐年增长，福寿园利润增长率平均达到20%，福城股份墓葬服务的利润增长率平均为16.5%。

图3-2016—2018年福寿园毛利率、福城股份墓园服务毛利率

从2016年到2018年，福寿园与福城股份墓园服务的毛利率均达到79%以上，它们的毛利率连续三年都是房地产龙头企业碧桂园的三倍。

图4-2014到2018年碧桂园与福寿园的资产负债率

2014到2018年，碧桂园的资产负债率平均达到83.29%，而福寿园的资产负债率平均为22.72%。碧桂园的资产负债率几乎是福寿园的4倍。

图5-福寿园与碧桂园的流动比率率.(2016-2018)

福寿园的流动比率是碧桂园的三倍以上，说明它的短期偿债能力非常强大，企业短期内出现债务违约的概率非常低。

综上所述，我们可以对墓园行业的经营状况作出一个总结。墓园行业的经营模式具有高毛利，低负债、短期偿债能力强的特点，其净利润逐年缓慢增长，属于稳健增长的长期成长型行业。墓园行业利润的主要来源是墓地服务，墓地服务的利润占其总利润的80%以上，墓地服务的毛利率如此之高，让人不禁联想其土地成本是何其的低廉。

二、墓地成本及资源是墓园行业的核心利润来源

上文提到，墓园行业的主要利润来自墓地服务，同理可得，墓地的土地成本决定墓地服务的利润。根据福寿园2013年的招股书披露，福寿园的土地都是十几年前收购的，价格非常低廉。根据创业家的报道，40万平方米的上海福寿园，1994年原土地收购成本每平方米只需190元，而上海福寿园2019年最实惠的花坛葬价格是每平方米8000元，有的室内葬高达36800元每平方米，其他的室外墓地均是当地面议。根据我们的计算，以最实惠的花坛葬价格为例，从1994年到2018年，每年的每平方米最低投资回报率是168%，这还没算墓地价格在今后会继续上涨。此外，根据福寿园2018年的年度报告，经营性墓地的平均销售单价同比增长了7.5%，这个涨幅跑赢2018年中国大陆股票市场A股的增长率。

墓地资源的稀缺性是墓园行业的另一个利润增长点。中国地方政府对墓地的规划非常严苛，导致墓地的供需严重不匹配。2016年，中国人口总数13.82亿，墓地数量3000多处；美国人口3.25亿，墓园多达50000处。在人口基数大非常大的中国，墓地资源人均分配不均。此外，墓地服务没有二级市场，不能转让交易，家属必须要有死者的火化证书才能购买墓地进行购买，墓园的土地产权也不属于购买者。中国墓地资源的稀缺令墓地价格不断上涨，墓地价格的上升成为墓园企业的利润增长点。

三、墓园行业的未来发展前景：城镇死亡人口的未来增长决定墓园行业能否长远发展

中国的墓园大致分为两种，一种是公益性墓园，另一种是经营性墓园。公益性墓园主要是为农村居民提供安葬墓地的服务，经营性墓园的主要服务对象是城镇居民人口。而上文提到的墓园龙头企业福寿园、福成股份就属于经营性墓园，它们的经营范围就集中在全国的大中城市，也就是说城市人口的死亡数量是否会持续增长决定了墓园行业的利润能否继续增长。

1.城镇人口死亡数量逐年攀升

根据国家统计局2015—2018年的数据统计，2015到2018年年国家死亡人口分别为975万977万，986万,993万。时代商学院按照当年城镇化人口的比例进行推算，2015—2018年的城镇死亡人口分别为546万，556万，576万，590万。数据表明，城镇人口的死亡数量和死亡人口的涨幅都呈现出逐年攀升的态势。

图6-2002年-2015年中国死亡人数

图7-城镇人口死亡数量2015-2018

2.老龄化趋势越演越烈是人口死亡数量攀升的重要因素

按照联合国的传统标准，一个地区60以上的人口达到该地区总人口的10%，就代表该地区进入老龄化社会。根据国家统计局2018年统计年鉴，直到2017年年末，我国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。60周岁以上人口和65周岁以上人口同比上涨0.6%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%；2025年，六十岁以上人口将达到3亿。另外，国家统计局五年一度的平均预期寿命预测，2015年的数据预测显示，我国平均预期寿命合计为76.34岁。

图8–2015-2018年65岁以上老年人口数量

图9-中国60岁以上人口数量(2010—2020)

我国老年人口数量和死亡人数呈现长期增长的大趋势，对墓园行业的未来收入预期起到巨大的正面作用。中国老年人口数量的长期上涨，说明墓园行业的潜在用户群体在不断扩大。而人口死亡数量的不断增长，能够提升墓园企业的存货周转率和资金周转率，缩短行业的投资周期，为墓园行业提供更强大和更稳定的现金流，使墓地服务的收益最大化，墓园行业在不久的将来绝对会成为朝阳行业。

四、探讨：经营性墓园会否走向公益化？

经营性墓园是国家墓葬服务市场化改革的成果，为城镇居民提供便利的城镇墓地服务。虽然经营性墓园是根据市场化的价格提供墓地服务，但是政府能否任由经营性墓园的市场价格肆意上涨，令广大城镇居民对购买墓地服务感到巨大压力，令人感觉死无安身之所呢？对此，时代商学院对墓园行业的公益属性为侧重点，对城镇经营性墓园的管理提出一些建议。

建议1---政府可以实施调控政策，对经营性墓园的墓地价格实施宏观调控。虽然墓地服务不可转让，但是宏观调控政策能防止经营性墓园以墓地资源稀缺为由进行恶意上涨；同时还能够规范经营性墓园的墓地价格收费，防止经营性墓园肆意开价，保护城镇居民往生之后的根本利益。

建议2---政府可以使用国有资本力量，对城市经营性墓园的部分股权进行收购，这样的做法可以对经营性墓园的经营产生一定的影响，使其原有的市场化竞争经营战略不要过于锋芒毕露，使经营性墓园在一定程度上向公益化发展，为广大城镇居民提供价廉物美的优质墓地服务，让大众不再有“死不起”的恐惧感，拥有作为纳税人的“逝之尊严“。